在签订和履行租赁合同时，可能面临以下法律风险：
1. 合同无效风险：若出租方非租赁物合法权利人，或租赁物属违法建筑，合同可能被判定无效。例如，小明未经原出租人李某同意转租，且原合同禁止转租，其与小王的转租合同可能因无权处分而无效，小王将面临无法继续租赁、租金难追回的风险。
2. 诉讼时效风险：租赁合同纠纷诉讼时效为三年，自权利人知道或应当知道权利受损之日起算。若承租方拖欠租金，出租方三年内未通过协商或诉讼主张权利，可能因时效届满丧失胜诉权。例如，承租方自2020年1月起拖欠租金，出租方2024年2月才起诉，承租方若以时效抗辩，出租方诉求可能不被支持。
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处理租赁合同中，以下特殊情形会影响合同履行：
1. 不可抗力导致合同无法履行：不可抗力指不能预见、避免或克服的客观情况（如地震、洪水、战争）。租赁期间发生不可抗力致租赁物毁损、灭失或承租人无法使用，承租人可请求减租或免租；若合同目的无法实现，承租人有权解除合同且不担责。例如，商铺因地震倒塌，承租人可解除合同且无需赔偿。
2. 租赁物权利瑕疵：若租赁物存在抵押权、其他租赁权等权利负担，可能影响承租人使用。例如，出租方将已抵押房屋出租，银行行使抵押权拍卖时，新所有权人可能要求承租人搬离，虽“买卖不破租赁”原则适用，但承租人仍可能面临搬迁损失。
3. 不定期租赁合同的特殊处理：租赁期限超六个月未书面约定且无法确定期限的，视为不定期租赁。双方可随时解除合同，但需提前合理通知对方。此类型合同稳定性较差，签约时需特别注意。
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签订租赁合同需注意的事项，可依据《中华人民共和国民法典》明确：
《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”若租赁期超六个月未书面约定且期限争议无法确定，将被认定为不定期租赁，双方均有权随时解除合同，但需提前合理通知。例如，承租人投入装修后被解约，可能面临经济损失。因此，签订书面合同并明确租赁期限是保障租赁关系稳定的关键。
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处理租赁合同事务时，以下常见错误操作需警惕：
1. 忽视书面合同签订：租赁期限较短或熟人交易时，仅口头约定风险极大。争议发生时，因无书面证据难以证明租赁关系及权利义务，权益可能无法保障。
2. 未明确租赁物维修责任：合同未约定维修责任归属时，租赁物损坏需维修时，出租方与承租方易推诿。例如，房屋水电设施故障，双方可能因责任划分产生纠纷。
3. 擅自转租或改变租赁物用途：承租方未经出租方书面同意擅自转租，或改变租赁物用途（如住宅改商业），均属违约。出租方有权解除合同并追责，承租方还可能需向次承租人赔偿。

若在合同签订或履行中有疑问，可随时咨询我获取解答，避免因操作不当造成损失。

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